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안녕하세요.
강서구 마곡 세무사 세무회계 준입니다.
재개발과 재건축은 도시 재생을 위한 두 가지 방법입니다. 둘 다 도시 환경을 개선하지만, 목표와 과정에 차이가 있습니다.
그럼 지금부터 차이점과 과정에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
재개발과 재건축 차이점
1. 재개발
- 목표 : 노후화된 지역이나 주거환경을 개선하고, 상업지역이나 공업지역의 도시 기능을 회복하는 것입니다.
- 대상 : 주로 특정 지역 전체를 대상으로 하며, 상업지역, 주거지역, 공공시설 등을 포함합니다.
- 예시 : 오래된 상업지역을 새로운 상업 지구로 개발하거나, 노후 주거지를 새로운 주거지구로 바꾸는 경우.
2. 재건축
- 목표 : 기존 건물이 노후되어 안전성 문제나 현대화가 필요한 경우, 새로 짓는 것입니다.
- 대상 : 주로 아파트나 단독주택과 같은 개별 건물입니다.
- 예시 : 오래된 아파트 단지를 새로 개발하여 현대적인 아파트로 교체하는 경우.
재개발과 재건축 진행 절차
진행절차는 크게 다음의 순서대로 진행을 하게 됩니다.
| 정비구역 지정 – 추진 위원회 설립 – 조합설립 인가 – 사업시행 인가 – 관리처분계획 인가 – 착공 및 준공 |
이제 각 순서별 상세내역을 살펴보도록 하겠습니다.
1. 정비구역 지정
- 재개발: 사전 타당성 검토 → 정비 계획 수립 → 정비구역 지정
- 재개발은 사전 타당성을 검토하여 진행합니다. 이때 노후·불량 건축물이 전체 2/3 이상이어야 하는 조건이 있습니다.
- 재건축: 안전진단 → 정비 계획 수립 → 정비구역 지정
- 재건축의 경우 안전진단의 통과해야 합니다. 안전진단은 노후되거나 불량 정도에 따라 재건축 여부를 판단하는 절차를 말합니다. 등급은 A~E 등급으로 나뉘며 D 등급과 E 등급의 경우에만 재건축 사업 추진을 계획할 수 있습니다.
2. 추진 위원회 설립
- 정비구역으로 지정된 후 추진 위원회를 설립합니다. 이 위원회는 조합 설립에 필요한 사전 작업을 진행합니다. 예비 조합원의 과반수 동의와 지자체 승인이 필요합니다.
3. 조합설립 인가
- 조합설립을 위해서는 다음과 같은 요건을 모두 만족해야 합니다.
- 재개발: 토지 및 건물 소유자 3/4 이상, 각 동별 소유자 1/2 이상, 토지 면적의 3/4 이상 동의 필요
- 재건축: 토지 및 건물 소유자 3/4 이상, 토지 면적의 1/2 이상 동의 필요
- 재개발은 동의 여부와 관계없이 조합원 지위를 부여하지만, 재건축은 동의한 자만 조합원이 됩니다.
4. 사업시행 인가
- 새로 건축할 건물의 높이, 용적률, 기반 시설 설치 계획 등을 승인받는 단계입니다. 전체 세대수, 층수, 평형별 세대수 등이 결정됩니다.
5. 관리처분 인가
- 조합원 분양 신청과 분양 내역이 최종 확정됩니다. 관리처분 인가 후에는 이주 및 건물 철거가 시작되며 조합원들은 감정평가액의 40%~60% 무이자 이주비 대출이 가능합니다.
6. 착공 및 준공
철거 후 일반 분양이 시작되며, 분양 완료와 준공이 이루어지면 아파트 입주가 가능합니다. 집합건물은 입주 후 이전고시가 나고 난 뒤에 이전 등기가 가능합니다.
재개발과 재건축의 차이점과 진행 절차를 이해하는 데 도움이 되셨기를 바랍니다.
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