목차
안녕하세요! 강서구 마곡 세무사 세무회계 준입니다.
최근에 특수관계인 간의 부동산 거래에서 시가보다 낮거나 높은 가격으로 거래되는 경우가 많습니다. 이런 경우 실제 거래금액이 시가와 큰 차이를 보일 수 있는데, 이로 인해 양도자나 양수자에게 추가적인 증여세가 발생할 수 있습니다. 그렇다면 이렇게 증여세가 발생되는 요건에 대해 살펴보겠습니다.
1. 상속세 및 증여세법상 이익의 증여
상속세법 및 증여세법 제35조에 따라 특수관계인간 거래 또는 특수관계인이 아닌자 간의 거래에서 시가보다 낮거나 높은 금액으로 거래하는 경우 차액이 특정기준을 초과하는 경우 증여받은 사람에게 증여세를 부과합니다.
| 상속세법 및 증여세법 제35조 (저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 “기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. ② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. ③ 재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 「법인세법」 제52조제2항에 따른 시가에 해당하여 그 거래에 대하여 같은 법 제52조제1항 및 「소득세법」 제101조제1항(같은 법 제87조의27에 따라 준용되는 경우를 포함한다)이 적용되지 아니하는 경우에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2021. 12. 21.> ④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 양수일 또는 양도일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2015. 12. 15.][시행일: 2025. 1. 1.] 제35조제3항(「소득세법」 제87조의27에 따라 준용되는 경우에 관한 부분에 한정한다) |
2. 증여세 과세요건
| 특수관계인간 양수도 | 1. 요건 대가와 시가의 차액 ≥ min (시가 * 30% , 3억) 2. 증여재산가액 대가와 시가의 차액 – min (시가 * 30% , 3억) |
| 특수관계인이 아닌 자간 양수도 | 1. 요건 대가와 시가의 차액 ≥ 시가 * 30% 2. 증여재산가액 대가와 시가의 차액 – 3억원 |
이처럼 특수관계인 경우와 특수관계인이 아닌 경우로 구분하여 증여세 과세요건에서 차이가 발생하는것을 볼 수 있습니다. 따라서 우선 특수관계인의 여부를 판단하는게 우선이 되겠습니다. 특수관계인 여부는 아래의 링크를 통해 상세히 설명해 놓았습니다. 참고하시기 바랍니다.
3. 이익의 증여 규정 적용 배제 사항
이러한 이익의 증여 규정이 있음에도 불구하고 재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법에 따른 시가에 해당하여 그 거래에 대하여 법인세법상 부당행위계산부인 규정 및 소득세법상 양도소득 부당행위계산부인 규정이 적용되지 않는 경우에는 소가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여 규정을 적용하지 않습니다.
부당행위부인규정에 대해서 자세한 내용을 알고 싶으시면 아래 링크를 클릭해 주시기 바랍니다.
지금까지 저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여 규정을 살펴보았습니다. 부동산 거래를 할 때는 특수관계인 여부와 거래금액을 미리 확인하여 불필요한 세금 이슈를 피하는 것이 중요합니다. 언제든지 궁금한 점이 있으면 여기로 연락주세요. 친절히 설명드리겠습니다.
감사합니다!
답글 남기기